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マンション政策小委員会とりまとめ案の意見公募 その2「管理計画認定制度」

 社会資本整備審議会・マンション政策小委員会から提示されたとりまとめ案についての意見公募が終わっていますが、前回に引き続き「管理業者管理者方式」について取りまとめられた内容は以下のとおりです。

<管理業者管理者方式への対応>
・管理業者管理者方式は、その運営方法によっては、管理組合とマンション管理業者との利益相反の発生等のおそれがあるため、その導入にあたってはメリット・デメリットを踏まえた検討が必要である。 また、こうした検討を経て管理業者管理者方式の導入を決定した場合についても、マンションの管理の主体は区分所有者から構成される管理組合であることを踏まえ、管理者の選任や業務の監督等を適正に行うことができるような環境を整備することが重要である。 このため、マンション管理業者が管理事務を受託している管理組合から管理者として選任される場合については、管理者事務受託契約に係る重要事項の区分所有者への説明や、利益相反のおそれが高い行為を行おうとする際の区分所有者への事前説明を義務付ける等の措置を講じるべきである。
・また、当該方式においては、管理者の業務執行に対する監督の職 責が監事に集中する可能性があり、監事に期待される役割が質的にも量的にも増大する可能性があることから、マンション管理士等の外部専門家を選任することが望ましい。このため、マンション管理士が監事となった場合の責任を明確にした上で、適正な業務を実施することのできるマンション管理士等の専門家の育成等を推進するべきである。
・さらに、今後、管理業者管理者方式が増加し、トラブル等も増加する可能性があるため、区分所有者や管理組合からの相談窓口の強化を図るべきである。

 本来、管理組合の運営は、区分所有者間で選任された役員で構成される理事会が行うべきものですが、区分所有者の高齢化等による役員の担い手不足等で、思うように管理組合の運営ができなくなってしまうことから、専門家に役員、特に理事長(管理者)になってもらい、直接管理組合の運営に携わることとした「第三者管理者方式」の導入が国で検討され、そしてマンションで導入され始まりました。当初は、第三者の専門家として、マンション管理士や弁護士、一級建築士等を想定していましたが、近年、管理業者が管理事務を受託するのに加えて管理者として選任される事例が数多くみられるようになりました。また、管理業者が管理者に就任することを前提として分譲されるマンションが増えてきており、この動きは加速するものと思われます。「管理計画認定」と並行して行われています「予備認定」では、令和5年度で約20%、昨年度では、半数近くの新築マンションが管理業者を管理者に就任させていることからも窺えます。管理業者が管理者となる方式は、運営方法によっては、管理組合とマンション管理業者との利益相反の発生等のおそれがあり危惧されています。そのことから国は、「第三者管理者方式」の呼称を「外部管理者方式」に変更し、そのうち管理業者が管理者となる方式を「管理業者管理方式」と呼ぶことにしました。何故なら、管理業者は管理組合運営関してはある意味では当事者であるため、第三者と呼べないからです。
 その「管理業者管理方式」への対応についてマンション政策小委員会が取りまとめたものが上記内容です。2つ目の内容には、導入の際には監事としてマンション管理士を選任することが望ましいと記述されており、ますますマンション管理士がクローズアップされ責務が重大となってきました。当事務所でも、「外部管理者方式」による管理者就任、「管理業者管理方式」による監事就任の要請を受け付けておりますので、お申し付けいただければと思います。また、導入の際のお手伝いもさせていただいております。

 外部管理者方式等に関するガイドラインの概要

 マンション政策小委員会とりまとめ案の意見公募 その1「管理計画認定制度」

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