分譲マンション駐車場の「外部貸し」課税基準について
分譲マンションの管理組合が空き駐車場を区分所有者以外の外部に賃貸する場合の収益事業性について、国税庁が見解をホームページ上で公表した。
国税庁が駐車場の「外部使用」について見解を公表したのは初めてであり、課税基準が分からないために空き駐車場の有効利用に二の足を踏んでいた管理組合にとっては一定の指針になりそうである。
今回発表した判定基準は、①「管理規約で外部使用が認められている」②「外部使用に係る収益は、区分所有者に分配せず管理費か修繕積立金に充当する」といった規定が備わっていることを条件に、以下の三つの使用状況のパターンに分けて行っている。
≪ パターン １ ≫
・募集は広く行い、使用許可は、区分所有者であるかどうかを問わず、申し込み順とする
・使用料金、使用期間などの貸し出し条件において、区分所有者と非区分所有者と差異がない
↓
もはや、区分所有者のための共済的な事業とはいえない（市中の有料駐車場と変わらない）
↓
非区分所有者の使用のみならず、区分所有者の使用を含めた駐車場使用のすべてが駐車場
業として収益事業に該当する
↓
全部収益事業
≪ パターン ２ ≫
・区分所有者の使用希望がない場合にのみ非区分所有者への募集を行い、申し込みがあれば
許可する
・貸し出しを受けた非区分所有者は、区分所有者の使用希望があれば、早期に明け渡す必要がある
↓
区分所有者のための共済的な事業と余剰スペースを活用する事業を行っている
↓
区分所有者の使用は共済的な事業（非収益事業）であり、余剰スペースを利用した事業のみが
収益事業（駐車場業）に該当する
↓
一部収益事業（区分経理が必要）
≪ パターン ３ ≫
・区分所有者の希望がない場合であっても、非区分所有者に対する積極的な募集は行わない
・非区分所有者から申し出があり、空き駐車場があれば、短期的な非区分所有者への貸し出しを
許可する
↓
臨時的かつ短期的な貸し出しに過ぎず、非区分所有者への貸し出しは独立した「事業」とは
いえない
↓
非区分所有者の使用による収益は、区分所有者のための共済的な事業を行うに当たっての
付随行為とみることができる
↓
全部非収益事業
パターン ２に該当する場合が多いと思われるが、その場合「空きスペースを利用した事業だけが収益事業に該当する」ことになり、これまで「全部該当」という意見もあっただけに、少しはスッキリした感があり、「外部貸し出し」に二の足を踏んでいた管理組合にとって、大きな判断材料となったことは間違いない。