長期修繕計画案承認決議での質疑内容とその対応
本年4月から、国の「管理計画認定制度」が始まり、またマンション管理業協会による「マンション管理適正評価制度」の登録申請が開始されました。どちらも、マンションを適正に管理されているかをチェックするものであり、「管理計画認定制度」の方の認定基準項目は、
① 管理組合の運営
② 管理規約
③ 管理組合の経理
④ 長期修繕計画の作成及び見直し等
一方の「マンション管理適正評価制度」の評価項目は、
① 管理体制
② 建築・設備
③ 管理組合収支
④ 耐震診断
⑤ 生活関連
となっています。
「マンション管理適正評価制度」の評価項目の②の中には「長期修繕計画書の有無」という小項目があり、そこでは「管理計画認定制度」の④の認定基準が採用されています。その認定基準は次のとおりです。
❶ 長期修繕計画が「長期修繕計画標準様式」に準拠し作成され、長期修繕計画の内容及びこれに基づき算定された修繕積立金額について集会にて決議されていること
❷ 長期修繕計画の作成又は見直しが7年以内に行われていること
❸ 長期修繕計画の実効性を確保するため、計画期間が30年以上で、かつ残存期間内に大規模修繕工事が2回以上含まれるように設定されていること
❹ 長期修繕計画において将来の一時的な修繕積立金の徴収を予定していないこと
❺ 長期修繕計画の計画期間全体での修繕積立金の総額から算定された修繕積立金の平均額が著しく低額でないこと
❻ 長期修繕計画の計画期間の最終年度において、借入金の残高のない長期修繕計画となっていること
この「長期修繕計画書」の評価は、「管理計画認定制度」でも「マンション管理適正評価制度」においても、かなり大きなウェイトが置かれています。「管理計画認定制度」では、基準を満たしていないと認定されませんし、「マンション管理適正評価制度」でも、基準を全てクリアーしていれば、10ポイント（満点100ポイント）の評価点がもらえますが、基準が全くクリアーしていなければマイナス5ポイントとなる厳しい内容となっています。それほど重要視しているということです。マンションの管理を適正に行うためには、建物・設備の管理が必須であり、これにはそれなりのお金が必要です。そのお金をその都度一時金として徴収することは不可能に近いため、計画的に積立てておく必要があります。その計画的に積立てておくお金の金額を算出するためのものが長期修繕計画書です。ですから、「管理計画認定制度」も「マンション管理適正評価制度」も「長期修繕計画書の有無」を重要視しているのです。
多くの管理組合様は、この長期修繕計画の重要性を理解されて、❶～❻が網羅されている長期修繕計画の作成又は見直しを行っています。しかし、❶の最後の記載されているように、集会で決議されていないと認定されないということです。集会（総会）時には様々なネガティブな発言が飛び交い、決議に難航されている管理組合様が本当に多く、計画を作成しても、それが集会（総会）で決議されていないままの計画書が多く見受けられます。
この集会（総会）でのネガティブな質疑について、マンションみらい価値研究所が類型化して発表していますので、ご紹介したいと思います。マンションみらい価値研究所は、次の6つに類型しています。
（1） 代替案提案型
（2） 自己主張型
（3） 理事会批判型
（4） 管理会社批判型
（5） 売主批判型
（6） 他社代弁型
それぞれの類型の特徴的な発言と、対応策が次のレポートに詳細に記載されていますので、是非参考にしていただければと思います。